El aumento de los arriendos en Ibagué no puede explicarse simplemente diciendo que hacen falta viviendas. La capital del Tolima ha mantenido durante años una importante dinámica constructora y, al mismo tiempo, tiene antecedentes de un considerable número de inmuebles sin ocupación permanente. El Censo Nacional de Población y Vivienda de 2018 del DANE contabilizó 199.346 viviendas en el municipio: 17.806 estaban desocupadas y otras 6.846 eran de uso temporal. Aunque se trata de una fotografía de hace ocho años, las cifras abren una pregunta que continúa siendo pertinente: ¿por qué pueden subir los arriendos en una ciudad que ha tenido miles de viviendas sin ocupar?

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La explicación obliga a diferenciar entre tener viviendas construidas y tener viviendas efectivamente disponibles para quienes buscan dónde vivir. Un apartamento puede estar vacío y no encontrarse en el mercado de alquiler; puede utilizarse como segunda residencia, mantenerse como inversión, estar a la venta o simplemente no coincidir por precio, ubicación y características con las necesidades de quienes buscan arrendar. El mismo censo registró solo en la cabecera de Ibagué 16.497 viviendas desocupadas y 5.429 de uso temporal, evidencia de que la existencia física del inmueble no significa necesariamente que forme parte de la oferta permanente de arrendamiento.

Ibagué, atractiva para comprar sin vivir en ella

Una pista mucho más reciente aparece en las cifras de Camacol Tolima. En septiembre de 2025, su presidente, Veliz Mejía, reveló que el 54 % de las ventas de vivienda en Ibagué correspondía a personas que no vivían en la ciudad. El mayor porcentaje de esos compradores provenía de Bogotá, aunque también aparecían Medellín y municipios del propio Tolima. El dirigente destacó que Ibagué se ha convertido en un destino atractivo para adquirir una segunda vivienda.

Un informe nacional de Camacol, elaborado con información de Coordenada Urbana, encontró que el 24 % de las viviendas nuevas vendidas en Colombia fue adquirido por personas que no residían en la región donde estaba ubicado el proyecto. Dentro de ese panorama, Tolima y Magdalena sobresalían con más del 50 % de sus ventas dirigidas a compradores externos, confirmando que el fenómeno tiene un peso particularmente alto en esta región.

La tendencia tampoco nació recientemente. Ya en 2017, Camacol Tolima promovía a Ibagué como una ciudad con potencial para segunda vivienda por su cercanía con Bogotá, su ubicación entre importantes capitales, el clima y los precios del mercado inmobiliario. En aquel momento se hablaba de 105 proyectos en desarrollo y de atraer personas interesadas en tener una propiedad para utilizar durante fines de semana o vacaciones. Ocho años después, las cifras de compradores externos muestran que aquella apuesta terminó convirtiéndose en una característica importante del mercado inmobiliario local.

La primera conclusión que podemos sacar se centra en la siguiente premisa: que en Ibagué se construyan y vendan apartamentos no significa necesariamente que toda esa nueva vivienda termine aumentando la oferta para los residentes permanentes de la ciudad. Camacol explica que la vivienda ha dejado de verse exclusivamente como un lugar para establecer residencia y también se compra como inversión patrimonial, segunda vivienda o activo de personas que viven en otras regiones. En el caso ibaguereño, el peso del comprador externo hace especialmente relevante esa transformación.

Dos mercados de vivienda en una misma ciudad

De esta manera podrían estar coexistiendo en Ibagué dos dinámicas diferentes. Por un lado, compradores con capacidad económica para adquirir apartamentos como inversión o segunda residencia; por el otro, hogares locales que necesitan comprar su primera vivienda o permanecer en arriendo. Los datos disponibles no permiten afirmar cuántas de las viviendas compradas por personas de Bogotá u otras ciudades permanecen vacías durante buena parte del año, pero sí demuestran que más de la mitad de las ventas recientes se realizan a personas que no residen en Ibagué.

Esa diferencia resulta aún más significativa al observar lo que ocurre con la vivienda de interés social. En enero de 2026, el presidente de Camacol Tolima aseguró que las ventas de vivienda VIP y VIS se encontraban en niveles comparables con los de 2016 y relacionó parte de las dificultades con la reducción de subsidios y cambios en los mecanismos de financiación. Según el dirigente gremial, numerosas familias que habían logrado ahorrar enfrentan ahora mayores dificultades para conseguir el cierre financiero necesario para comprar.

La situación plantea una aparente contradicción: Ibagué puede resultar atractiva para quien busca una segunda propiedad y, simultáneamente, presentar mayores dificultades para quienes necesitan comprar la primera. Esto ayuda a explicar por qué la construcción de nuevos edificios no necesariamente reduce la presión sobre el mercado del arriendo. Si una parte de la nueva vivienda responde a una demanda de inversión o segunda residencia, mientras otra parte de la población no logra convertirse en propietaria, ambos fenómenos pueden coexistir.

¿Son las rentas cortas las responsables, el famoso arriendo por vacaciones?

En este punto aparece otro debate: el crecimiento de las viviendas destinadas a estadías cortas. Un estudio de la Escuela Javeriana de Gobierno y Ética Pública de la Pontificia Universidad Javeriana analizó más de 15.000 unidades en Medellín y su área metropolitana entre 2015 y 2025 para establecer qué tanto incidía la vivienda turística sobre los precios y la disponibilidad del alquiler tradicional.

Dicen los investigadores responsables del estudio que la vivienda turística no podía señalarse como causa directa del incremento del arriendo de largo plazo. Lo que sí demuestra el estudio de la Javeriana es que detrás del precio de un arriendo pueden existir factores mucho más complejos que la presencia de viviendas turísticas. Y para el caso nuestro, se requiere de un estudio propio que permita sacar conclusiones sobre este hecho.

No todas las viviendas compiten por el mismo arrendatario

Otro elemento fundamental son las características del inmueble. El estudio de la Javeriana encontró que variables como tamaño, número de baños, parqueaderos y amenidades tienen un peso importante en el valor final del alquiler. Esto permite entender por qué contar miles de apartamentos vacíos no basta para concluir que debería bajar automáticamente el arriendo: no todas las viviendas compiten por el mismo tipo de arrendatario.

En Ibagué esta discusión cobra especial importancia. Un apartamento nuevo ubicado en una zona de alta valorización, adquirido como segunda vivienda y acompañado de zonas sociales, vigilancia y parqueadero pertenece a un segmento diferente al de una familia que busca un inmueble de menor valor cerca de su lugar de trabajo o estudio. Puede existir, por tanto, disponibilidad en determinados segmentos mientras permanece una fuerte demanda en otros. La cantidad total de vivienda es apenas una parte de la ecuación.

La verdadera paradoja inmobiliaria de Ibagué

El problema tampoco puede separarse de las dificultades para convertirse en propietario. Mientras Ibagué continúa siendo atractiva para compradores externos, Camacol Tolima advierte que el mercado VIS y VIP atraviesa dificultades y que algunas familias enfrentan problemas para completar la cuota inicial o asumir un crédito mayor. Cuando comprar se vuelve más difícil, los hogares permanecen durante más tiempo en el mercado del arriendo, aumentando la demanda sobre los inmuebles que sí están disponibles para residencia permanente.

Así aparece la verdadera paradoja inmobiliaria de Ibagué: puede haber construcción, ventas e incluso viviendas desocupadas y, al mismo tiempo, presión sobre los arriendos. Las cifras disponibles sugieren que el interrogante ya no debería limitarse a cuántas viviendas existen, sino a quién las está comprando, para qué las utiliza, cuántas ingresan realmente al mercado de alquiler tradicional y qué porcentaje resulta económicamente accesible para los hogares de la ciudad.

Ibagué necesita entonces una fotografía más actualizada de su parque habitacional. El último dato oficial completo sobre viviendas desocupadas corresponde al Censo de 2018 y no permite afirmar que hoy continúen vacías 17.806 unidades ni determinar qué sucedió con las viviendas construidas posteriormente. Frente al dato de Camacol que señala que el 54 % de las ventas corresponde a compradores externos, conocer cuántas funcionan como segunda residencia, cuántas se arriendan tradicionalmente, cuántas pasan a rentas cortas y cuántas permanecen desocupadas permitiría comprender mejor el comportamiento de los precios.

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El debate, en consecuencia, va más allá de decir que en Ibagué “hace falta construir más”. La ciudad puede estar enfrentando un problema diferente: que una parte de la vivienda que se construye y comercializa no necesariamente corresponde a la vivienda que necesitan, buscan o pueden pagar quienes residen permanentemente en ella. Si esa hipótesis se confirma con información actualizada, la discusión sobre los arriendos tendría que pasar de contar apartamentos a entender quién los compra, quién los habita y quién realmente puede acceder a ellos.