Por: Oscar Augusto Sotomayor Uribe*

Ibagué enfrenta una contradicción que exige atención institucional: mientras los hogares destinan una parte creciente de sus ingresos a servicios públicos y arrendamientos, el mercado inmobiliario mantiene una oferta de vivienda cuyas condiciones económicas no siempre corresponden a la capacidad adquisitiva de la población.

A ello se suman apartamentos desocupados, propietarios que no encuentran arrendatarios y compradores que denuncian retrasos en la entrega de sus viviendas. Surge entonces una pregunta necesaria: ¿para quién se está construyendo Ibagué? ¿Para sus habitantes o para un mercado de inversión cuyas expectativas se alejan de la realidad económica de la ciudad?

Servicios públicos: el costo de habitar la ciudad

El costo de la vivienda no termina con el pago del arriendo o de la cuota de financiación. La energía eléctrica y el gas natural representan gastos adicionales que inciden directamente en la economía familiar.

En octubre de 2026, Celsia publicó para el mercado del Tolima una tarifa de $951,58 por kilovatio hora para el estrato 3, nivel de tensión 1 y propiedad del operador. Por su parte, la tabla oficial de Alcanos identifica a Ibagué dentro del mercado Centro Tolima, regulado por la Resolución CREG 028 de 2015. Para los primeros 20 metros cúbicos del estrato 1, la tarifa de equivalencia fue de $5.490,76 por metro cúbico; aplicado el subsidio de $2.754,71, el valor a facturar quedó en $2.736,05 por metro cúbico. La tabla también establece un cargo fijo de comercialización de referencia de $5.539,56 por factura, sujeto a las particularidades y excepciones de cada estrato. Estas cifras permiten dimensionar la estructura tarifaria y su incidencia en el presupuesto de los hogares (Celsia Colombia S. A. E. S. P., 2026; Alcanos de Colombia S. A. E. S. P., 2026).

• Puede leer: Ibagué: ¿quién cuida a quienes la ciudad dejó en la calle?

Aunque las tarifas varían según el estrato, los subsidios, el consumo y los componentes aplicables, resulta indispensable garantizar información clara, facturación transparente y vigilancia efectiva de la calidad del servicio. La energía y el gas no son consumos suntuarios, sino necesidades esenciales cuya prestación y costo repercuten en las condiciones de vida de la población.

Arriendos elevados y dificultades de acceso a la vivienda

La presión económica también se manifiesta en el mercado de arrendamientos. Según Aptología, al 30 de octubre de 2026 la mediana del precio anunciado para apartamentos en Ibagué era de $1.296.000 mensuales, con 466 avisos registrados. En el estrato 4, la mediana alcanzó $1.800.000. En determinados sectores y propiedades, los cánones se aproximan o superan los dos millones de pesos, sin incluir necesariamente la administración (Aptología, 2026).

Se trata de precios publicados, no necesariamente de contratos celebrados. Sin embargo, plantean un interrogante sobre la capacidad real de los hogares para asumir esos valores y cubrir, simultáneamente, administración, servicios públicos, alimentación y transporte. El problema no radica exclusivamente en el precio de los inmuebles, sino en la distancia que puede existir entre esos valores y los ingresos de quienes necesitan una vivienda.

El DANE informó que el déficit habitacional nacional se ubicó en 25,6 % durante 2025. Aunque este indicador no corresponde exclusivamente a Ibagué, evidencia que el acceso a una vivienda adecuada sigue siendo un desafío estructural en Colombia (Departamento Administrativo Nacional de Estadística [DANE], 2026).

Cuando la inversión inmobiliaria se convierte en una carga

Esta situación también compromete a quienes adquirieron dos o más apartamentos con la expectativa de obtener rentabilidad mediante su arrendamiento y hoy enfrentan dificultades para conseguir inquilinos. Algunos proyectaron que los cánones cubrirían sus obligaciones financieras y generarían ingresos adicionales; no obstante, la demanda efectiva no siempre cuenta con capacidad económica para asumir los precios ofrecidos.

El resultado puede ser una inversión sin rentabilidad: inmuebles desocupados, ausencia de ingresos por arrendamiento y obligaciones que siguen vigentes. Incluso sin ocupantes, sus propietarios deben responder por administración, financiación, impuestos y los cargos fijos y consumos de servicios públicos que correspondan.

Esta situación revela una contradicción del mercado: mientras numerosas familias buscan alternativas habitacionales acordes con sus ingresos, algunos propietarios no consiguen arrendar los inmuebles que adquirieron como inversión. La construcción y comercialización de apartamentos, por sí solas, no garantizan una demanda solvente ni aseguran su ocupación efectiva.

• Además: Ibagué crece, pero ¿quién responde por la ciudad que prometieron?

¿Señales de riesgo en el mercado inmobiliario?

No es jurídicamente ni económicamente riguroso afirmar que existe una burbuja inmobiliaria sin un estudio integral de los precios, inventarios, ventas, arrendamientos, ingresos familiares, condiciones de financiación y niveles de ocupación. Pero tampoco sería responsable ignorar las señales que hacen necesario ese análisis.

Camacol Tolima reportó que durante el primer trimestre de 2026 se registraron 1.816 ventas de vivienda en Ibagué, un crecimiento del 7,3 % frente al mismo periodo de 2025. En contraste, los lanzamientos disminuyeron 42,3 % y la oferta disponible se redujo 23,2 %, hasta alcanzar 5.408 unidades. Estos datos describen el comportamiento comercial del sector, pero no acreditan una sobreoferta generalizada ni permiten determinar cuántos apartamentos están desocupados o cuántos propietarios no consiguen arrendarlos (Camacol Tolima, 2026).

A este panorama se suman las denuncias de compradores de Hábitat 103, quienes manifestaron que, pese a haber realizado pagos desde 2021 y 2022, continuaban esperando la entrega de sus apartamentos y reclamaban explicaciones sobre los retrasos y las obras pendientes. Estas manifestaciones fueron divulgadas públicamente, pero su alcance y las eventuales responsabilidades deben establecerse mediante las actuaciones de las autoridades competentes (Ecos del Combeima, 2026).

La combinación de cánones elevados, dificultades para arrendar, inmuebles desocupados y reclamaciones por retrasos en proyectos constituye un conjunto de circunstancias que merece atención. No prueba por sí mismo la existencia de una burbuja, pero sí justifica investigar si las expectativas de valorización y rentabilidad inmobiliaria guardan correspondencia con la capacidad económica de compradores y arrendatarios.

Las autoridades deben responder

La Alcaldía de Ibagué y el Concejo Municipal deben promover un diagnóstico público y actualizado que permita conocer la magnitud de las viviendas desocupadas, las unidades nuevas sin vender, los proyectos con retrasos y la evolución de los precios de venta y arrendamiento frente a los ingresos de la población.

La Secretaría de Planeación debe aportar información sobre los proyectos licenciados y sus etapas de ejecución. Las autoridades con competencias de inspección, vigilancia y control en materia de vivienda deben fortalecer el seguimiento a los proyectos y atender las reclamaciones de los compradores. Asimismo, conviene convocar un debate público con Camacol Tolima, constructoras, inmobiliarias y organizaciones de consumidores. En cuanto a los servicios públicos, las empresas prestadoras y las autoridades competentes deben ofrecer explicaciones claras sobre los componentes tarifarios y garantizar la atención de las reclamaciones, dentro de sus respectivas atribuciones legales.

• También: ¿Ibagué está construyendo ciudad o solamente apartamentos?

Ibagué necesita inversión, construcción y crecimiento, pero estos procesos deben responder a las condiciones económicas y habitacionales de sus habitantes. No basta con aumentar las ventas, levantar edificios o anunciar nuevos proyectos si una parte de la población no puede acceder a una vivienda y algunos propietarios no logran ocupar los inmuebles adquiridos como inversión.

Ibagué no puede convertirse en una ciudad de apartamentos para invertir y de ciudadanos que no pueden vivir en ella. El desarrollo urbano debe medirse también por la capacidad de sus habitantes para acceder a una vivienda digna, asumir los costos de los servicios esenciales y construir un proyecto de vida en su propia ciudad.

*Abogado, Oficial (RVA), doctorando en Derecho, magíster, especialista, investigador y docente universitario.

Referencias

Alcanos de Colombia S. A. E. S. P. (2026). Tarifas del servicio de gas natural para octubre de 2026. https://alcanosesp.com/sites/default/files/2026-10/TARIFAS_ALC_Octubre_2026_1.pdf

Aptología. (2026). Informe del arriendo en Ibagué: octubre de 2026. https://www.aptologia.com/informe-arriendo/ibague

Camacol Tolima. (2026). Balance del mercado de vivienda en Ibagué durante el primer trimestre de 2026. https://es.linkedin.com/posts/camacoltolima_camacoltolima-sectorconstructor-viviendavisyvip-activity-7465031516822097923-6oXs

Celsia Colombia S. A. E. S. P. (2026). Tarifas reguladas de energía eléctrica: octubre de 2026. https://www.celsia.com/es/informacion-regulatoria-y-res-creg-080/tarifas/

Departamento Administrativo Nacional de Estadística. (2026). Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) 2025. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/salud/calidad-de-vida-ecv/encuesta-nacional-de-calidad-de-vida-ecv-2025

Ecos del Combeima. (2026, 11 de julio). Compradores de Hábitat 103 denuncian nuevos retrasos e incumplimientos en proyecto de vivienda en Ibagué. https://www.ecosdelcombeima.com/ibague/nota-191615-compradores-de-habitat-103-denuncian-nuevos-retrasos-e-incumplimientos-en