Con el inicio de 2026, las administraciones de conjuntos residenciales en Colombia enfrentan un nuevo escenario económico derivado del incremento del Salario Mínimo Legal Vigente, fijado por decreto con un aumento del 23,7 %. Este ajuste impacta de manera directa los costos operativos de las copropiedades y obliga a revisar los presupuestos anuales.

Ante este contexto, los consejos de administración deberán convocar las asambleas ordinarias de copropietarios, espacio en el que se analiza y aprueba el presupuesto para la vigencia y, en consecuencia, el valor de la cuota de administración que deberán asumir propietarios y arrendatarios.

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La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en el país, no establece un porcentaje máximo para el aumento de la cuota de administración. La norma deja esta decisión en manos de la Asamblea General de Copropietarios, siempre que el ajuste esté sustentado en un presupuesto debidamente aprobado.

Según la legislación, la cuota de administración debe cubrir los gastos comunes necesarios para la conservación, funcionamiento y administración de los bienes comunes. Dentro de estos rubros se incluyen servicios como vigilancia, aseo, mantenimiento, seguros, honorarios administrativos y otros costos asociados a la operación del conjunto residencial.

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Para 2026, uno de los factores con mayor incidencia en el presupuesto es el aumento del salario mínimo, ya que los contratos de vigilancia y aseo suelen estar indexados a este indicador y a las cargas prestacionales. En muchas copropiedades, estos servicios representan entre el 60 % y el 70 % del total de los gastos anuales.

Aunque algunas administraciones utilizan el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como referencia para los incrementos, este no es un criterio obligatorio. En un escenario de mayores costos laborales, un ajuste limitado a la inflación podría resultar insuficiente para cubrir las obligaciones operativas del conjunto.

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De acuerdo con estimaciones del sector, el aumento de la cuota de administración podría ubicarse en un rango amplio, dependiendo de las características de cada copropiedad, como la existencia de vigilancia permanente, zonas comunes, ascensores o plantas eléctricas. Por esta razón, cada conjunto deberá evaluar su realidad financiera de manera independiente.

Las asambleas ordinarias, que generalmente se realizan entre febrero y marzo, serán el escenario clave para revisar los presupuestos, analizar los gastos proyectados y definir la cuota de administración para 2026. La decisión final dependerá de la planeación financiera y de lo que aprueben los copropietarios, dentro del marco legal vigente. En algunos medios de comunicación se informa que el alza oscila entre el 20 al 25%.