El terremoto del pasado lunes 10 de agosto dejó daños en apartamentos, fachadas y zonas comunes de diferentes edificaciones del Tolima. En Ibagué, de acuerdo con información de la Alcaldía, 17 edificaciones presentaron afectaciones de consideración, mientras que en municipios como Roncesvalles varias viviendas tuvieron que ser evacuadas y algunas deberán ser demolidas. En el caso específico de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, el procedimiento dependerá de la evaluación técnica y del nivel de afectación.

Esteban García Jimeno, senior counsel de Holland & Knight, explicó a Asuntos Legales que corresponde a la alcaldía declarar el estado de ruina cuando una edificación presenta condiciones que representan un riesgo para la seguridad de la comunidad. Sin embargo, dentro de una propiedad horizontal, la administración del edificio no puede decidir por sí sola su reconstrucción o demolición, pues existen competencias de las autoridades y decisiones que corresponden a la Asamblea General de Propietarios.

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De acuerdo con la Ley 675 de 2001, si la destrucción o deterioro representa menos del 75 % del valor comercial del edificio o conjunto, procede su reconstrucción. Cuando el daño supera el 75 %, la Asamblea puede decidir reconstruir con el voto favorable de propietarios que representen, por lo menos, el 70 % de los coeficientes de copropiedad. Si no se aprueba la reconstrucción en los casos previstos por la ley, puede configurarse una causal para la extinción de la propiedad horizontal.

Si se determina la demolición, también deberá revisarse la existencia y cobertura de los seguros. Daniela Melo, abogada líder del Centro Jurídico Internacional, explicó que las compensaciones pueden provenir de la liquidación de activos y de pólizas contratadas, entre ellas las correspondientes a zonas comunes y las adquiridas individualmente para los apartamentos. Si existía una obligación de aseguramiento que fue incumplida por negligencia del administrador, deberá analizarse la eventual responsabilidad civil y patrimonial correspondiente.

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Los propietarios también pueden decidir adelantar una demolición sin que exista previamente una orden de la autoridad de Policía. En ese caso, deberán contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios conforme a los requisitos legales y estatutarios, y tramitar la respectiva licencia urbanística en modalidad de demolición ante la curaduría urbana competente.

Para los inmuebles arrendados, la situación dependerá igualmente de la magnitud del daño. Margarita Llorente, socia del área Inmobiliaria de Cuatrecasas, explicó que la destrucción total del inmueble puede constituir una causal para terminar el contrato de arrendamiento. Si los daños son parciales, cada caso deberá analizarse teniendo en cuenta las condiciones de habitabilidad y funcionalidad de la vivienda, pues podría proceder desde una reducción del canon hasta la terminación del contrato.